Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE ve Sözleşme Kriterleri

Kira Artışı Nedir?

Kira artışı, kira sözleşmesinde belirtilen süre sonunda konut veya işyeri kirasının yeniden belirlenmesi işlemidir. Türkiye’de kira artışları, genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ve sözleşmede belirtilen hükümler çerçevesinde hesaplanır. Kira artışı, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını dengeler.

Kira artışı yapılmadan önce, sözleşmede yer alan artış oranı veya Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan TÜFE oranları dikkate alınır. Bu sayede, ekonomik dalgalanmalara bağlı olarak kira bedeli güncel tutulur.

Kira Artışında Sözleşme Kriterleri

Kira sözleşmeleri, kira artış oranını belirlemek açısından en önemli belgedir. Sözleşmede açık bir artış maddesi varsa, bu maddeye göre hareket edilir. Genellikle iki tür artış yöntemi vardır:

1. Sözleşmede Belirlenen Oran: Kiracı ve ev sahibi, kira artış oranını sözleşmede önceden belirleyebilir. Örneğin yıllık %10 artış gibi.

2. TÜFE’ye Göre Artış: Sözleşmede aksi belirtilmemişse, artış oranı TÜFE oranı üzerinden yapılır. Bu durumda TÜİK tarafından açıklanan yıllık enflasyon oranı esas alınır.

Sözleşmede net bir hüküm yoksa, Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

TÜFE’ye Göre Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

TÜFE’ye göre kira artışı, bir önceki kira yılının kira bedeli ile TÜFE oranının çarpılması ile hesaplanır. Hesaplama adımları şu şekildedir:

1. Geçerli kira bedelini belirleme: Örneğin aylık kira 5.000 TL olsun.

2. TÜFE oranını öğrenme: Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan yıllık TÜFE oranı %25 olsun.

3. Artış tutarını hesaplama: 5.000 × 0,25 = 1.250 TL

4. Yeni kira bedelini belirleme: 5.000 + 1.250 = 6.250 TL

Bu yöntem, ekonomik dalgalanmalar karşısında kira bedelinin güncel kalmasını sağlar ve hem kiracıyı hem ev sahibini korur.

Kira Sözleşmesi Süresi ve Artış Hakkı

Kira artışı hakkı, genellikle kira sözleşmesinin yenilenme dönemlerinde gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’na göre:

• Kira sözleşmesinin süresi 1 yıl ve üzeri ise, artış yıllık olarak yapılabilir.

• Sözleşmede farklı bir düzenleme varsa, belirlenen aralık geçerlidir.

• Kiracı, artış oranını kabul etmek istemezse, sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Bu nedenle kira sözleşmesi, artış oranının ve dönemlerinin net şekilde belirtilmesini sağlar.

Kira Artışında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Kira artışı yapılırken hem kiracı hem de ev sahibi bazı hususlara dikkat etmelidir:

• Yasal üst sınır: TÜFE’ye göre artış, yıllık enflasyon oranının üzerinde olamaz.

• Sözleşmeye uyum: Artış, sözleşmede belirtilen oran veya yöntemlere uygun olmalıdır.

• İhtar ve bildirim: Ev sahibi, kira artışını yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır.

• Orantısız artış: Kiracıyı mağdur edecek orantısız artışlar hukuken geçersiz sayılabilir.

Bu kurallar, kira ilişkilerinde olası anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur.

Kira Artışında Yıllık Sınır ve Hukuki Dayanak

Türk Borçlar Kanunu 344. maddeye göre, konut kira sözleşmelerinde yıllık kira artışı oranı TÜFE ile sınırlıdır. Yani ev sahibi, yıllık enflasyonun üzerinde kira artışı talep edemez.

Örneğin:

• Kiracı aylık 4.000 TL kira ödüyorsa ve yıllık TÜFE %20 ise, kira artışı en fazla %20 olabilir.

• Eğer sözleşmede önceden %15 artış belirtilmişse, sözleşme geçerli kabul edilir.

Bu madde, hem kiracının haklarını korur hem de kira ilişkilerini dengeler.

Kira Artışının Hesaplanmasında Alternatif Yöntemler

Bazı sözleşmelerde, kira artışı için TÜFE dışında başka yöntemler de kullanılabilir:

• Serbest Pazarlık Oranı: Taraflar kendi aralarında kira artış oranını belirleyebilir.

• Belli bir sabit oran: Örneğin yıllık %10 veya %15 artış gibi.

• Karşılıklı anlaşma ile düzenleme: Taraflar kira artışını sözleşme yenilenirken güncelleyebilir.

Ancak her yöntem, sözleşmede açıkça belirtilmeli ve kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

Kira Artışı ve Kira Mahkemeleri

Kira artışında taraflar anlaşamazsa, kiracı veya ev sahibi kira mahkemelerine başvurabilir. Mahkeme, artış oranını TÜFE ve piyasa koşullarına göre belirler.

Kira mahkemesi sürecinde dikkat edilen kriterler:

• Mevcut kira bedeli ve piyasa rayiç bedeli,

• TÜFE ve ekonomik koşullar,

• Sözleşme hükümleri,

• Tarafların ödeme gücü.

Mahkeme kararı, kira artışının yasal çerçevede ve adil şekilde yapılmasını sağlar.

Kira Artışı Bildirimi Nasıl Yapılır?

Ev sahibi, kira artışını yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır. Bildirimde şu bilgiler yer almalıdır:

• Yeni kira bedeli,

• Artış oranı ve hesaplama yöntemi,

• Artışın geçerlilik tarihi,

• Sözleşme veya kanuni dayanak.

Yazılı bildirim, hem hukuki süreçte delil olarak kullanılır hem de taraflar arasındaki anlaşmazlık riskini azaltır.

Sonuç: Kira Artışı Hesaplamasında Dikkatli Olunmalı

Özetle, kira artışı hesaplaması, TÜFE oranı ve sözleşme hükümleri temel alınarak yapılmalıdır. Ev sahibi ve kiracı, artış yöntemini ve oranını net şekilde bilmeli, yazılı bildirim yapmalı ve hukuka uygun hareket etmelidir.

Kira artışı sürecinde dikkat edilmesi gereken temel noktalar şunlardır:

• Sözleşmeye uygun artış oranı kullanmak,

• TÜFE oranına uygunluk sağlamak,

• Yazılı bildirim yapmak,

• Orantısız artıştan kaçınmak,

• Taraflar anlaşamazsa mahkemeye başvurmak.

Bu adımlar, kira ilişkilerinde olası anlaşmazlıkları önler ve her iki tarafın da haklarını korur.